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限购的毒药#880

限购的毒药 #880

 

限购之后,资金逃回北上深。

 

 

一)受害者

 

我一套房子,谈好了400W元,卖给绅士李四。

但是政府偏偏不让我卖。偏偏非得只有村口的泼皮无赖王五有“购房资格”,而王五只给出250W元。

 

这就形成了一场“抢劫”。在强盗路霸面前,主要有三类受害者;

  • 房东

  • 在建工程,KFS

  • 土地拥有者(地方政府)

 

我们接下来说这三类人,面对“强盗抢劫”时的反应,以及对生产力的破坏,以及最终推高房价。

 

 

 

二)二手房房东

 

对于二手房房东来说,“限购”其实进一步加大了交易成本

 

 

首先你要搞清楚,二个基本前提。

  • 我们是流通性行业。不是生产性行业。卖不掉最多不卖。

  • 房产是有真实基础的。不需要靠反复换手,美化K线图。

 

 

假设无赖当道。我400W的房子只能卖给无赖王五,不能卖给绅士李四。

那我最多不卖咯。耗呗。

耗个二年三年,五年,十年,Who怕Who啊。时间是站在我们一边的。因为纸币是以光速在滥发的。不买房子,恐慌的是持币人。而不是持货人。

 

 

另一方面,“限购”的另一个交易成本。则是“卖出就不能再买进”。

目前的限购,主要都是针对第一,第二套房,还有一点点空间。

假设一个人有4~5套房。那他对于“卖出”,就真的要咬牙仔细掂量了。

 

当你只有1~2套房时,房票还不是问题。还能循环往复。

可是如果你有5~6套房。基本就意味着“卖出就不能再买进”。

有人形容京沪楼市是一辆轰轰隆隆的列车,错过了车,就被越抛越远。

同样道理,对于几套房子的人来说。每卖一套,都是削弱了实力。他可能会被减速。

限购不仅减少了买家的数量,他也减少了卖家的数量。

 

 

限购这种事,他对于“供求关系”毫无影响。

他既不能使得你更快地建造房子,也不能使大城市人口减少一半。

他只是在“分配”环节予以变化,妄图抢劫房东的金钱。

 

所以限购不会影响最终的“均衡价格”。

你可以简单地理解为一种“交易成本”。

 

 

交易成本的越来越高,会极大的扭曲整个市场。并会泛澜很多微观色。这个我们后面专开一篇来讲。这里就不展开了。

 

 

 

三)对于开发商

 

对于开发商,他其实是认赔的。

 

因为KFS不是流通性企业,他是生产型企业。

我产品生产出来,就是成品。若不能销售,就是库存。

 

对于生产型企业,“库存”的压力是非常非常大的。在中国特色的LVAT下,这个压力就显得更大。囤一天亏一天。

所以KFS是认赔的。

在这个市场,屌丝是抢到钱的

 

 

但是,你光抢到钱是没用的。想当年,打土豪分田地,屌丝也能去地主家里捧回二个红木矮凳。

可是后来呢,抢一次就没有第二次了。接下来就是整体的贫穷。

 

对于KFS也是一样,KFS一开始猝不及防。被你抢走了300套房子。被迫以打七折出售,亏损了几个亿。

可是之后呢?

 

之后就更不会有人从事地产行业,就更不会有人来给你造房子。

这个行业的“行业风险”会升得非常之高。KFS会要求额外的毛利率来弥补风险的上升。

也就是今后几十年,“没抢到300套”的学弟学妹们,会面临更少的供应和更高的房价。

当然,屌丝若不短视。也不能称为屌丝了。

 

 

有一个相关延伸阅读《高速公路免费是极恶之事 #F340

 

 

 

四)收缩战线

 

任何一个受过Marketing专业训练的人,都喜欢用“细分”思考问题。

 

好比你一个行业增长20%,或者衰退20%。但是,他绝不是“男女老少高中低端”每一个细分市场同步涨跌的。

肯定有某些“细分市场”涨幅大于20%,某些小于20%

 

 

对于“限购”政策也是一样。KFS在限购吃了一个大亏,于是开始收缩战线。收缩战线的结果,则是资金越来越集中于超大城市

 

为什么,你设想一下,假设我是一个南京的开发商。

我在长江边拿了一块地,建设300平米的大户型。精装修,巴洛克风格,ArtDeco,物业费十元,每平米65000元。二千万一套。

我整个的定位,是南京的高高端市场。是欧美500强企业高管。或者是米课老板。

 

 

好了,你现在突然和我说“限购”。我所有的目标富人客户群,全都没有房票购买权了。

你和我说什么“以人为本”,要照顾中低收入人群。要照顾工薪阶层。

 

你这不是开玩笑么!!!

我这2000W的房子,在南京哪怕再打折,你让我打几折,南京工薪阶层才能买得起?

哪怕他们买下,物业费都付不起。

 

我拍地的时候是商品地,是付足了100%的全款的。

你凭什么要求我卖的时候,只能够卖给50%的中国人?

 

在南京,除了500强金领那一些高等收入人群。根本就没有“后备客户”。

你这不是逼我跳楼么。

 

 

在《市场营销入门 #210》一文中,我们说到:“随着生产力的发展,产品越来越针对化。越来越锁定于特定人群”。

人类的产品,越来越接近于专用件,而不是通用件。

 

 

  • 地段,面积,户型三位一体。

  • 价格,广告,渠道三位一体。

一切都是为了目标客户量身定做的。一定都是针对着最优化的“专用件”。

现在你和我说“目标客户”不允许买了,你难道和我开玩笑么!

 

我建筑在江边的巴洛克大户型豪宅,难道富人们“限购”了。穷人就买的起了么?

市场是分立的一个个“专用件”。

而不是SB领导秀相世界观中500万平米一模一样的“通用件”

 

 

限购之后,南京的“豪宅”KFS基本上就要跳楼了。因为他没有备选客户。

痛定思痛,这一个轮次之后,还能够活下来的KFS,就决定进入北京上海市场。

 

为什么,因为北京上海市场“大”。

在北京,不仅仅有500强高管,还有山西煤老板,还有东北官太太。甚至还有外国领事。来几个黑叔叔,看似住DRC,没准人家就是肯尼亚酋长王子。

除此之外,还有IT产业,影视明星,新三板富豪,科技股大亨。BAT,证监会贪官,还有无数无数不知名字的VC/PE。

 

北京的这个市场很“大”,很“杂”。

你哪怕突然再出个啥政策,富人阶级不许买房子。我换个花样包装包装,改个营销渠道目标客户。略有损失,但至少我还能卖。

在IT容错性上,叫做“降序运行”。

 

也就是说,当风险偏好上升到无法承受的地步,资金就会聚拢到风险最低的市场

 

 

你在南京杭州开发项目,一有风吹草动你就被TG玩死了。

而在北京上海,降序运行,你还能活下去。

 

突然袭击的“限购”之后,KFS被吓破了胆。

分分钟不可测的商业风险,随时把一个很好的项目弄破产。

那大伙还是待在风险较低(流动性较好)的一线市场吧。

 

包括KFS,也包括投资性资金,在“完全不合法”的限购推出之后,都不愿意去外地了。

大伙都扎堆北上深算了。

 

 

 

五)地方政府的对策

 

限购之后,二线城市地方省会的收入急剧减少。

你不允许有钱人买楼,土地就不值钱。dT>0,交易减少,就是全社会财富的损失。

 

地方政府的对策,是极大地减少了土地出让数量。

以“量的减少”,换取了价格的不变。

 

至于总收入减少呢,地方政府不动声色,抛了一个“地方债”的大包袱给秀相。

反正诸省都亏空,你也不能骂我。

您惹出来的事,您自己接着吧。

 

 

而等到限购一取消,首付二成,二线城市可以免营业税。

这些城市的房价立刻就“反弹”了。具体的如xx,xx,xx,知名不具。

伏笔都是因为早先的“减少供应”。

 

 

但是也有奇葩城市。奇葩城市就是,无论你地价如何的便宜。便宜到只要150W一亩,连成本价都远远不够。

可他就是拼命地供地,哪怕是亏本生意,也要把地价房价给压下去。

 

这样的城市,具有二个特点。

  • 他亏得起。卖地越多亏越多。显然你不可能靠地方财政自己账本。非得要中央财政补贴吃小灶

  • 他终有一天亏不起。

 

“补贴”,中央实打实的给钱,才是降房价的唯一办法。唯一符合经济学的办法。

这是一个很奇葩的城市。我们继续观察。

 

 

欧神,2016年3月13日暮)

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