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什么是地段(下)#S660

什么是地段(下)

为什么只有大城市才有房地产?

文/朱红之泪

 

前文我们曾经给不动产的地段价值下了个定义:

 

不动产最大的价值,就是拥有汽车也弥补不回来的步行距离,抛弃汽车依然能够拥有步行通达性,这就是我们所说的地段。

 

为什么用汽车会有弥补不回来的距离?

 

因为堵车啊!

 

无论你是开奥拓还是奥迪或是劳斯莱斯,堵车大家都一样,插翅也难飞。


 

一)金融、IT、服务业

 

时至今日,几乎所有人都知道,以金融和IT为主的服务业是产业升级链条当中最顶级的产业,但是关于金融和IT等服务业到底如何打败传统制造业的,或者说怎样才能发展起来金融与IT服务业,却没什么人知道。

 

生产产品只要有座工厂,交通满足进货/发货的需求即可,厂里的厂妹们只要有宿舍,包吃住,就可以安心工作,娱乐活动上上网,这就是传统的制造业工厂的模式。

 

我们知道,“厂妹”们的消费是十分基础的,可能一家超市即可满足。

 

而真正拥有工厂的董事们、集团总部的高层管理人员实际上根本不在工厂所在的区域,大部分都在“总部”城市

 

麦肯锡做的战略咨询报告,一定是呈献给高层管理者,而不是厂妹的。

 

金融、IT等咨询服务业,实际上是服务“有权有钱人”的行业,是一种资源集聚型的“总部经济”行业。

 

无数的投资项目申报、无数的融资审批、无数的私人定制化需求、无数的招投标公告从这里发出,因为这里是掌握资金与项目资源并且的能够供养起更多高薪岗位的“总部”。



小米来武汉被解读为对武汉城市的重大利好


这些年,但凡听到阿里XX总部、腾讯XX中心、京东XX总部、小米XX总部落地某个城市,我们都解读为对城市不动产的利好。


其原因就是这种总部所带来的不仅仅是投资与税收,还带来了大量的高薪消费人士和总部关联的项目招标需求。



二)CBD(中央商务区)

 

近年来,二线省城的强势崛起成为了当前中国城市发展的主旋律,省城的崛起与其在一省之内聚集了大量的行政与金融资源是分不开的。

 

省内的地方发债、项目审批、大型基础建设无不是通过省城的发改委、财政厅、银行总部配合发起。这些动作还需要大量的企业为之服务和落实,这使得二线省城拥有了发展服务业的天然土壤。

 

尽管全国各地的高新区、开发区、工业园区在90年代就已经到处开花,但是CBD的概念成型却比较晚,因为老的开发区招商引资是用来发展工业/制造业的,而CBD(中央商务区)是发展服务业的,二者在初衷理念上截然不同。


南京河西CBD建设与地铁网络


只有当一个城市开始向产业结构和城市层级的顶层进发,并且已经汇集大量资源后,才有条件建设CBD和地铁网络。

 

地铁这个东西,笔者曾经在《轨道交通与房地产》中讲过,如果只有一两条、不能形成网络,那效果类似于观光电车,没什么用处。

 

轨道交通真正要想发挥巨大作用,提升城市地位和交通水平,起码要五六条线路,几十个换乘站才行。

 

当前各个省城新区CBD,都云集了省内大小机构总部,很多地市的企业也都在将总部迁往省城,谋求做大做强。


大量的资金与总部汇集产生了蓬勃的商业楼宇办公需要,老的银行省行总部大楼陈旧不堪,在省里的统一规划下,众多金融机构的总部开始向CBD新区迁移,随之而来的是各类服务业机构也随之搬迁。


毕竟咨询公司离客户近一点能够服务响应的更周到些。


通常来说,CBD汇集了全城最好的就业机会和最好的公共服务设施,数条地铁线路交汇于此,还拥有全城少有的奢侈品销品茂、最高的摩天楼观光厅以及顶级五星酒店。

 

CBD的商务楼宇是不限高不限容积率的,服务业机构扎堆聚集,大量的会议、洽谈在这里发生,拥挤的白领们互相沟通着行业信息并创造着无数商务合作机会。


回看本世纪的第一个十年,一线城市开始发力建设CBD地铁成网的时期也是一线城市脱颖而出的时期。


与一线城市一样,最近两年省城崛起的浪潮也是省城造CBD造地铁网络的关键时期。



武汉王家墩CBD与地铁网络


北京国贸、上海陆家嘴、深圳福田、广州天河珠江新城的建设基本上伴随着这些城市的成长和成熟。

 

而成都高新区、郑东新区、南京河西、合肥滨湖、西安高新、重庆两江、苏州金鸡湖工业园区、杭州钱江新城、长沙河西、贵阳观山湖等新区大约比一线城市晚5-10年启动,相对地铁建设也是晚5-10年启动。

 

相应的,二线城市的不动产价格也晚于一线城市5-10年左右。

 

那么,CBD建设、地铁建设与房价到底有什么关系呢?

 

笔者的回答是:CBD与地铁建设能够在人们的脑海中孕育出来“地段的概念”。

 

我们老是谈论的“大城市才有地段,大城市的人才看中地段,小城市的人不看重地段balabala...这些讨论的前提是要对讨论中的概念进行定义。

 

何为大城市,何为小城市?

 

笔者的回答是:拥有CBD与地铁成网可以看做是大城市与小城市的区别分界点。


 

三)地段概念的诞生

 

汽车弥补不回来的东西,其本身当然比汽车更昂贵。

 

高峰期的地铁虽然感受很差,人人都是亲密接触,每天都在上演“肉搏战”,但好歹时间可控,准时性较好。

 

汽车的拥堵却让人完全无法把控时间。


城市越大,商务活动越多,对于时间的要求也就越苛刻。

 

而比地铁更加准时的交通方式还有么?

 

有,那就是步行。

 

骑自行车电动车只能说算半个,毕竟商务人士穿着西服,带着皮包骑摩拜大汗淋漓的情况还是比较少见的。

 

当你在一个大城市的CBD上班(一般这种地方都有个名号,不是金融城就是科学城),四面八方的人潮汇聚于此,早高峰汽车拥堵到怀疑人生,地铁等了数趟都挤不上去。。。

 

甚至,这座城市连汽车车牌都需要摇号、单双号限行、区域限行、有钱都无法开车上路。

 

即使你能够开车,车开到了办公楼发现地下停车库收费上百元一天。

 

你才能意识到:

步行上班才是一种无与伦比的优越。


相应的,CBD的房价也会异常昂贵。

 

这种因为汽车拥堵并且限制使用所造成的后果,是大城市CBD建设的结果,也是房价高昂的原因。

 

而反推过来,也只有大城市,才有无数的金融与IT服务业,才有无数的人潮,才能有CBD的存在。


CBD与通常人们所说的商圈概念不同,商圈仅仅是一个吃喝玩乐消费的地方,而CBD却是几万甚至几十万白领就业办公的地方。

 

CBD里面可以有大商场,但有大商场的地方不一定是CBD

 

居民区边上开个万达广场也能够形成商圈,但是这种商圈与CBD相差甚远。



上海五角场是商圈,但不是CBD


重庆有观音桥、解放碑、南坪、杨家坪、沙坪坝、大坪等商圈。

但是CBD却只在江北嘴-解放碑。

 

武汉有江汉路、楚河汉街、光谷、中山大道、洪山广场、武广、武汉天地等商圈。

但是CBD却是在王家墩商务区。

 

上海有南京东路、南京西路、徐家汇、五角场、大宁、浦东八佰伴、静安寺、淮海路新天地、打浦桥、四川北路虹口足球场等大小不一的商圈。

但是CBD却是在陆家嘴。

 

北京也有国贸、王府井、西单、中关村、前门大街、望京等商圈。

但是CBD只在在东三环国贸。


北京东三环国贸CBD


很多城市的商圈并不都是CBD,只不过是购物中心和商业街而已。

 

商圈只要有万达广场、大悦城、万象城就可以复制,但是CBD不是。

 

或者说,商圈再升级才有可能成为CBD,否则不过就是个商圈城市副中心而已。

 

 

四)容积率规划---CBD早已命中注定

 

在城市规划实践中,哪里是是CBD,哪里是商圈,哪里是居住区基本都是早已确定的。

 

我们通过土地性质与容积率就能够判断。


大量的红颜色商业用地集中出让、容积率和建筑限高达到全城最高、打造最亮丽的城市景观中轴线、N条地铁线路在此交汇,这些都是商圈以及CBD的实际体现。




郑东新区北龙湖CBD土地规划概念图


这种地方就是一座城市的地标、门面以及中心。

 

通过高密度、高强度的建设,商圈或者CBD会被固定下来,这种用高容积率锚定的中心是很难转移的。


它代表了城市的高度,承载了更多的就业人口,是深度城市化,资源高度集中的产物。

 

低容积率,低强度开发的区域,一般而言,到处都是洋房别墅、绿树成荫,鸟语花香,社区还拥有室外游泳池、高尔夫球场、马术赛马场等。


这种区域,尽管很高大上,但是终归是人气惨淡的荒郊野外,永远无法成为城市的中心,就算是多年以后,也不会有多少起色,反而随着设施的陈旧慢慢被人遗忘。


低容积率的建设,说明这里的土地是廉价的,是不集约化,不汇聚资源的,是用来休闲而不是商务用途的,这里离乡村很近,离城市很远,是低级城市化的表现。

 


五)地段是怎样炼成的

 

一旦地铁成网,城市从商圈发展升级到CBD的阶段,城市的地段差距就越发显著,显著到楼盘品质的优劣怎样都弥补不回来的地步。

 

对于一个楼盘来说,到CBD的交通是否方便,成为了一个可以显著的指标项,距离CBD越远铁定越便宜。

 

在CBD才有的职业机会和岗位使得人们越发接受长距离的通勤。

 

一般一个普通社区都有学校、邮局、供电所、银行网点、电信营业厅、社区医院。


但是一个普通社区却很难有省重点学校、省邮政公司、省电网公司、省银行总行、省电信公司、三甲医院,更不要说众多其他企事业单位的总部和各类咨询服务机构了。


江北嘴进驻企业名单,转自重庆购物狂论坛

链接:https://go.cqmmgo.com/forum-314-thread-172591561357773622-1-1.html


这些公共资源与就业机会的分布在CBD与普通社区之间差异巨大。

 

当在CBD的集团公司总部电话通知应聘者面试的时候,面试路上花费半个小时还是一个半小时就是应聘者因为居住地的原因所承担的实际交通成本。

 

因此,看一个城市城市化是否深入,进入大都市阶段,有个考察方法就是早高峰阶段乘坐公共交通工具,观察上班族的上班距离。

 

早高峰大部分乘客坐几站就下车的话,说明城市规模小,房产无价值,早高峰乘客坐十几站二十几站才下车的比例越高,说明城市越大,越可能有CBD,房产价值越高。

 

如何解释这个结论呢?

 

当地人为了上班能够忍受的距离时间越长,说明其居住需求没有被满足的程度越高。


大部分人的居住需求很难被满足,人人都在忍耐的话,则城市房价一定较高,人人买不起,人人想上车,不动产价格不可避免的进入螺旋上升状态。


从目前来看,强二线城市的CBD以及地铁网络大约5年内就会建成。


届时地段价格差与地段固化的一线经验将会在强二线城市得以套用推广。

 

新房癌与地段混乱的故事就快结束了。

 

朱红之泪,2019630




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