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当房龄走向衰败 #F2360

当房龄走向衰败 #F2360

 

 

 

一)衰败

 

周三,“黔财有话说”的塞冬,写了一篇《当小区难以挽回地走向衰败》。

文章100000+,迅速地在朋友圈掀起了一股热潮。

 

哥哥偷偷私瞄了一眼“屌丝露瑟A8群”。发现群里的画风,大概是这样的。

  • 幸亏告知,吓死宝宝了。

  • 哎呀呀,要不是大师提醒,我们就要吃大亏了。

  • 以后只敢买新房子,一手房。

  • 房子持有到14年时,一定要坚决卖掉。然后再换成新房子。

  • 某流派持有的老破大,老破小,估计要输得当裤子了。

 

哥哥啃着新上市的东魁杨梅,心中欢快地充满了优越感。

你知道这帮家伙,为什么只有A8,穷得象滚地龙。

因为他们蠢呀,智商欠费。

 

屌丝群的意见,当然是:以上全错

 

 

 

这二天我在偷懒,其实俺也在看冰临神下的《孺子帝》,真是非常棒的小说。

整部小说,几乎在最开始1%的位置,就由大太监杨奉,点出了全篇题眼: 

你可以自私,


但你不可以自私到,以为别人都不自私。


同样的道理,我也想奉劝屌丝群的朋友们:

 

你可以聪明;

但你不可以聪明到,以为别人都不聪明。

 

 

 

二)自私

 

按照“智商欠费”群体们的构想,他们的世界观大致是这样的; 

1)塞冬说,房龄到15年时,价值会“断崖式下跌”

2)我持有0~14年,尽享房产升值。

3)第15年,“抛售”给别人。让别人举炸弹。

 

屌丝们的如意算盘,打得乒乓作响。


 

水库有一篇《中二病》,讲的就是每一个人,别犯中二。千万别以为自己有主角命,别以为你是“天选之人”,别以为世界围绕着你转。

 

谁不是爹生娘养的。凭什么命运特别偏袒你。

让你抛在顶峰,吃在大底?

 

 


一个正常的,健康的,心智完善的人,首先要学会“尊重别人”。

你可以打小算盘,但别把别人当傻子。 

如果第15年房龄,楼宇价值会断崖式下跌,那么有…谁…会接14年楼呢?


如果你买的第二年,房价就会跌去-20%

那么有谁会买这项资产呢。

 

是你么,是我么,是教授么。

拜托,不要幻想一个“傻瓜”,作为你的对手盘。好不好。

 

成年人的首要标志,你应该意识到这个世界是艰辛的,苦难的,来之不易的。

至少意识到所有人都是和你平等的。

 

 

 

三)折旧 

如果有一项1000W元的资产,共15年会“折旧”为零。

请问第14年时,该项资产,价值多少。

这道数学题无论你怎么演算,答案只有一个:66.67万。

 

 

因为所有人都是“聪明”的。如果你这个资产,15年楼龄“残值”为0.

那么第14年的时候,他的价值,一定是1000/15=66.67

否则的话,14年买卖该资产的人,就“”了。

 

  • 而在第13rd年,它的残值,一定是133.33w

  • 第12nd年,它的残值,一定是200W

  • 第11st年,它的残值,一定是266.67W

 

这是一个“必然”。价值的变动,是受“资产套利公式”来决定的。

并不会最后一天突然折旧。

而是有“折旧”这个说法的每一天,它都日夜折旧。

 

 

如果一项资产,最终会跌到0,你根本就不该去持有它。

否则的话,每一个月,都要把“租金”收回来。

持续摊销,价值逐月下降。

 

你看看股市一些“特许经营权”公司,都是这个算法。

 

 

 

四)常数

 

推而广之,房龄每年的影响,只可能是一个常数

例如每年折旧-1%

 

房龄对“楼价”的影响,绝不可能忽快忽慢的。

绝不可能某几年影响0%,某几年-2%,某个特殊年份-20%

 

如果发生这种情况的话,就会产生“套利机会”。

所有人会在T-1年纷纷卖出,T年再买入。

 

 


好了,让我们回过头来,再看看最初那帮屌丝小白都说了些什么:

  • 幸亏告知,吓死宝宝了。

  • 哎呀呀,要不是大师提醒,我们就要吃大亏了。

  • 以后只敢买新房子,一手房。

  • 房子持有到14年时,一定要坚决卖掉。然后再换成新房子。

  • 某流派持有的老破大,老破小,估计要输得当裤子了。

 

屌丝小白被塞冬当小区难以挽回地走向衰败吓破了胆。所以他们认为要去买“楼龄=0年”的新房。

 

楼龄=0年,能摆脱“注定衰败”的命运么。

不能。

美女从出生那天起,就注定会变成老太婆。 

 

天底下哪有什么高档豪宅,还不都是老破大。

天下哪有什么国民女神,一甲子后还不都是老太婆。

 

(62岁赵雅芝到敬老院探望同龄老人)

 

今天的老破大,就是十五年前的豪宅。

 

你自己想一想,当你还是一个“大学生”的时候,你看今天所谓“老破大”那几个楼盘,何尝不充满仰慕之情。

今天你们唾弃的“塔楼”,多层,当年何尝不是局长,处长,才可以住的“高干宿舍”。

 

这些“传世楼盘”能保值么。

它会老去,凭什么你长生不佬。

 

  • 一方面唾弃十五年前的CEO盘。

  • 一方面坚信自己的CEO盘,不会变成黄脸婆。

  • 岂不是精神分裂。

 

 

 

五)真正的投资之道

 

所有的房子,都在无可挽回地“折旧”。

土地不折旧,天底下只有土地不折旧。但是在中国,土地买不到。

 

并不存在“新式不折旧”的房子。

这纯粹是幼稚和巨婴。

YY长持14年,断崖式下跌前抛售;

侮辱的不是对手盘的智商,而是你自己的人品和智商。


(西港望海E区域)

 

真正的投资之道,应该是正视“所有房子都在不停折旧”这个事实。

然后问自己一下,有没有人犯错误。

 

谁,谁,谁在犯错误。谁是笨蛋SB。

唉,我一开始就说明了:“屌丝露瑟A8群”啊。变态韭菜都在里面。

 

 

在我们这个社会上,是有一群人,对于“每年折旧1%,平稳折旧”,这个事实认识不清的。

  • 她们往往会给新盘过高的溢价

  • 她们往往会给旧盘过低的估价

  • 若七八年后就不值钱了,那你现在买了干嘛

 

这一类人群的“画像”,我们也说过无数次了。简称概括,“贵妇流”。 


贵妇买房子,往往5~8年毫无斩获


贵妇流买房子,尤其是塞冬《衰败》一文出台后,她们会一窝蜂地去买一手盘。溢价茶水费付得很高。

朱红之泪《新房癌的本质》一文,对此有精密描述。

 

而5~8年之后,所有贵妇“溢价”购买的CEO小区,无一例外都会变成“老破大”。

当年的社区做得越是精致,越是品味,则现在折旧也越厉害。

残破得象刮花了脸。

 

红颜易老,如果是一个事业型(地段)的女性,则岁月对她的侵蚀相对缓慢。

如果一个外貌型的女性,26岁变成31岁,就不嫩了。 

 

举个栗子,在“屌丝露瑟A8群”里面,悲惨的一个案例。

2012年,某仁恒粉痴癌发作,48000/m买入“仁恒森兰”公寓。

 

外高桥的楼盘,郊环外,离崇明一江之隔。离市区50KM。地铁坐死人。

这房子我的估值,不会超过16000/m.

但仁恒向来SB集中营,真有人四万八买入,据说还塞了红包。

 

 

七年之后,整整七年,天翻地覆,水库新人翻了许多倍。

“仁恒森兰”还是只要48000.

 

哦,这个还是报价。在市况如此淡静的情况下,谁会四万多买外高桥呢。外贸又扑街。

成本价高高站台,吊死鬼,死鸭子嘴硬。

真的要卖,估计砍到三字以下吧。

 

 

这就是迷信“品质”,“新房”,被浓妆艳抹“一刹那”迷惑的结果。

今时今日,森兰早就是个老破大小区,破破烂烂,遍地垃圾。

解套终身无望。

 

有这种反向指标在群里,明晃晃的亏钱样本。

想不胜出也很难啊。

 

 

 

六)结语

 

  • 小学生们考虑,“学区房好,多了一项学票功能”,买买买。

  • 水库中人考虑,“学区房是好,但价格是否已经超出价值”。

 

  • 小学生们考虑,“新房好,楼龄小,远离衰败”。

  • 水库中人考虑,“你也不过十五年的青春,你的溢价,是否已经超过十五年利息”。

 

 

我们可以看到,小学生是“一阶”思考。

水库中人,是“二阶经济学”思考模式。

 

如果你用“二阶”思考的话,很多结论是倒过来的。

并不是“最美丽”的楼盘值得买。

而是“最低估”的楼盘值得买。

 

 

老破大的特点,房屋的折旧,到了一定期限,会有一个“阈值”。

好比女人26到31岁,是“剧烈折旧”。

但是36到41岁,就是“轻微折旧”,容貌的变化已经不大。

 

换句话说,36岁的女人,才是“抗折旧”的。

十几年楼龄的房子,岁月继续积累,对它的摧残已经不大。

 

 

房地产这玩意,尤其是“处房情结”,也是存在“落地打八折”现象的。

新房的最初一二三年,才是折旧最最最厉害的阶段!

 

专业投资者和小白擦身而过,

互相对望一眼,互骂了声:

 

 

 

yevon_ou@163.com,2019年6月2日晚)

 


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